Dopiero nie tak dawno zaczęły się nim interesować duże instytucje zarządzające portfelami lokali. Mieszkania na wynajem w naszym kraju zaczęły kupować zagraniczne fundusze inwestycyjne, które w ubiegłym roku zawierały transakcje pakietowe, albo nabywały od deweloperów całe budynki. Wśród takich inwestycji w Warszawie można wymienić zakup 72 apartamentów w wieży przy ulicy Złotej 44 i 13 piętrowego budynku z ponad 190 mieszkaniami przy ulicy Pereca, a w Krakowie trzech budynków przy ulicy Rakowickiej.
Aktywność dużych graczy na naszym rynku zachęciła deweloperów do przygotowywania kolejnych projektów z myślą o inwestorach instytucjonalnych. Mieszkaniówka to dla nich ciekawa alternatywa dla lokowania kapitału w obiekty biurowe, które postrzegane są jako inwestycje wyższego ryzyka.
Udział instytucji państwowych
Swój wkład w budowę rynku najmu mają również instytucje państwowe. Założony przez Bank Gospodarstwa Krajowego - Fundusz Mieszkań na Wynajem, który był pierwszą jaskółką transformacji w tym segmencie naszego rynku nieruchomości, nie rozwinął działalności na zbyt dużą skale. Kontynuacją rządowej inicjatywy jest przygotowywany obecnie program Mieszkanie+.
To jednak przykłady, które potwierdzają regułę, że rynek najmu w segmencie mieszkaniowym w Polsce rośnie przede wszystkim dzięki inwestorom indywidualnym. Ci coraz częstej nabywają obecnie po kilka, czy kilkanaście mieszkań, albo kupują całe piętra z kilkudziesięcioma lokalami. To głównie dzięki tej grupie nabywców rynek nowych mieszkań w naszym kraju osiąga rekordowo wysokie wyniki sprzedaży, do jakich nie zbliżał się nawet w czasie ostatniej hossy dziesięć lat temu. Szacuje się, że przeszło połowa mieszkań budowanych przez deweloperów kupowana jest inwestycyjnie. To zjawisko, które już na trwałe wpisało się w rynek.
Stawki czynszowe za wynajem idą w górę
Dzięki inwestorom indywidualnym szybko rośnie oferta mieszkań na wynajem, do której trafiają dobrze wyposażone lokale w nowych budynkach z garażami podziemnymi. Chłonność rynku najmu jest duża, mimo rosnącej podaży czynsze za wynajem idą w górę. Raporty wskazują, że średnie stawki najmu wzrosły w ostatnich miesiącach w większości miast. Najbardziej w Trójmieście, gdzie w ciągu ostatniego roku podskoczyły od 10 do 20 proc. Na rynku trójmiejskim, a szczególnie w Gdyni, najgwałtowniej wzrosły w tym czasie również ceny samych mieszkań.
Tomasz Sadłocha z Ochnik Development szacuje, że w zależności od lokalizacji tradycyjny, długoterminowy wynajem mieszkania przynosi od 4 do 7 proc. zysku w skali roku. – Na najmie krótkoterminowym można zarobić jeszcze więcej, od 5 nawet do 10 proc. – informuje ekspert. - Wynajem dobowy jest bardziej opłacalny, ale jednocześnie także bardziej wymagający i czasochłonny. Decydujące znaczenie dla poziomu osiąganych przychodów ma w tym przypadku efektywne zarządzanie lokalem - uważa Tomasz Sadłocha.
Najem wakacyjny
W takich miastach jak Warszawa, Kraków, czy Gdańsk mieszkania na doby wynajmować można przez cały rok. W przypadku miejscowości turystycznych, górskich, czy nadmorskich inwestorzy muszą się liczyć z sezonowością. Rynek wynajmu wakacyjnego nie jest jeszcze jednak w Polsce nasycony. Oferta w serwisach bookingowych rośnie i z roku na rok cieszy się coraz większym zainteresowaniem turystów krajowych i gości z zagranicy jako alternatywa dla propozycji hotelowych.
Jednocześnie rozwija się też rynek aparthoteli, które oferują udogodnienia typowo hotelowe, jak np. recepcja. Deweloperzy inicjują kolejne projekty, w których można kupić małe lokale w dobrym standardzie przeznaczone zwykle pod wynajem dobowy, którym zarządzanie można oddać operatorowi. W Warszawie najwięcej takich inwestycji powstaje na Woli.
Micro-apartament alternatywą dla pokoju hotelowego
Mikro-apartamenty chętnie wynajmowane są przez turystów, ale także przez osoby przyjeżdżające do największych miast w celach biznesowych, np. na szkolenia, czy krótkoterminowe kontrakty. Takie lokale są przeważnie zlokalizowane centralnie i stanowią świetne uzupełnienie oferty hotelowej. Decydują się na nie ludzie, którzy w hotelach nie chcą mieszkać.
Tomasz Sadłocha zauważa, że w centralnych obszarach miast firmy deweloperskie budują obecnie przede wszystkim inwestycje przygotowane pod klientów kupujących inwestycyjnie. – W centrach powstają projekty apartamentowe i budynki oferujące nieduże lokale skrojone pod wynajem. Nie brakuje na nie chętnych, czego potwierdzeniem jest wysoki stopień sprzedaży, który osiągnęliśmy w naszych inwestycjach Dzielna 64 i Studio Centrum, prowadzonych na warszawskim Muranowie. O ile w budynku przy Dzielnej apartamenty kupują także klienci chcący poprawić swój status zamieszkania, w inwestycji Studio Centrum sprzedajemy lokale głównie inwestorom. Dostępne są w niej mikro-apartamenty o średnim metrażu 25 mkw. w cenie od 180 tys. zł netto – podaje Tomasz Sadłocha.
Rośnie grupa najemców mieszkań
Mieszkań na rynku najmu przybywa, podobnie jak chętnych na ich wynajem. Aglomeracje w Polsce wciąż się rozrastają, w głównej mierze za sprawą migracji zarobkowej, nie tylko wewnętrznej. Szacunkowe dane mówią, że w Polsce pracuje już ponad milion Ukraińców, z których część jest już u nas na stałe. Poza tym, nie wszyscy młodzi ludzie, którzy chcą się usamodzielnić, mogą pozwolić sobie na zakup mieszkania na własność. A przynajmniej nie od razu po rozpoczęciu pracy, tym bardziej że banki wymagają dziś 20 proc. wkładu własnego do kredytu.
Z drugiej strony wśród młodego pokolenia narasta przeświadczenie, że nie trzeba wchodzić w posiadanie nieruchomości, w której się mieszka. Zwłaszcza, że pracodawcy wymagają teraz coraz większej elastyczności i mobilności. W ten sposób powiększa się w Polsce grupa najemców wolnorynkowych, która w porównaniu z innymi krajami w Europie i tak jest u nas jeszcze bardzo nieduża.
